El nuevo Código de Accesibilidad de Cataluña (Decreto 209/2023) representa un punto de inflexión normativo en la forma en que se planifican, gestionan y reforman los espacios construidos. Aunque su aplicación se limita territorialmente a Cataluña, sus implicaciones pueden marcar tendencia en otras comunidades, especialmente en el marco de los criterios ESG y la experiencia del usuario, ejes cada vez más centrales en el Facility Management contemporáneo. Diseñar y gestionar espacios sostenibles, inclusivos y éticamente responsables se ha convertido en una prioridad clave para asegurar el éxito.
Más allá de una actualización técnica, el Código supone un cambio de paradigma: desplaza el enfoque desde la eliminación de barreras hacia la creación activa de entornos accesibles para todas las personas. Desde SomHabitat, hemos constatado cómo este enfoque proactivo responde mejor a las necesidades reales de uso y plantea oportunidades de transformación profunda en la gestión de espacios. La nueva normativa unifica y refuerza los requisitos de accesibilidad universal (física, sensorial y cognitiva) no solo en edificios nuevos, sino también en construcciones existentes, equipamientos, mobiliario, servicios y productos. No solo redefine los requisitos mínimos de accesibilidad, sino que también impone nuevos estándares en cuanto a gestión, mantenimiento y participación de las personas.
Fechas clave y obligaciones
El 1 de marzo de 2024 entró en vigor el nuevo Código, fecha a partir de la cual todo edificio de obra nueva u objeto de intervención deberá cumplir con las nuevas exigencias, también estableciendo plazos concretos para adaptar edificios y servicios existentes, de entre 1 y 6 años, en función del tipo de uso del edificio y del servicio ofrecido.
Concretamente, para el uso administrativo, estas obligaciones y plazos se resumen en:
- Garantizar, como mínimo, un acceso y aseo practicables, en el plazo máximo de 1 año (01/03/2025, plazo ya vencido).
* Para los establecimientos de entre 250 y 500 m2 se alarga el plazo a 3 años (01/03/2027), y los de superficie reducida por debajo de los 250 m2 quedan exentos.
- Los centros de la administración, además de las exigencias anteriores, deberán también garantizar un punto de atención y ascensores accesibles (en el plazo máximo de 3 años (01/03/2027).
- Para aquellos edificios con aparcamiento > 70 plazas, también habrá exigencia en cuanto al número y gestión de las plazas de aparcamiento reservadas a PMR en el plazo máximo de 3 años (01/03/2027).
- Para aquellos que ofrezcan servicios públicos, con posibilidad de compra o reserva online, deberán disponer de páginas web y/o app móviles accesibles con plazos de 1 a 6 años según el tipo de servicio.
El cambio principal no es solo cuantitativo (más requisitos), sino cualitativo: se pasa de una accesibilidad formal a una accesibilidad efectiva y vivencial. Esto implica tener en cuenta toda la cadena de uso: desde cómo llego al edificio, hasta cómo interactúo con los servicios que se ofrecen.
El Código establece nuevos criterios vinculantes que afectan tanto a las condiciones de accesibilidad existentes como a futuras reformas o ampliaciones. Entre otros:
- Recorridos accesibles y de uso autónomo desde el acceso al edificio hasta los puntos de atención.
- Adaptación de zonas comunes (aseos, ascensores y sistemas de evacuación) y espacios de trabajo compartidos.
- La accesibilidad de los sistemas de información y comunicación, incluida la señalización, sistemas de aviso sonoro o los mostradores de atención.
También se establecen nuevos requisitos sobre la formación del personal, la participación de personas con discapacidad y el mantenimiento funcional de las medidas implantadas.
Los edificios de uso administrativo, especialmente los de titularidad pública o abiertos a la ciudadanía, se convierten en clave en la aplicación de esta nueva normativa. No solo por su función de servicio, sino porque deben liderar con el ejemplo.
El rol clave de los gestores de edificios: una oportunidad estratégica
Para los profesionales del Facility Management, este nuevo marco supone tanto un reto como una oportunidad. Por un lado, porque será necesario revisar la conformidad legal de los edificios existentes; por otro, porque permite anticipar riesgos, mejorar la calidad de uso de los espacios gestionados y revalorizar el valor patrimonial del inmueble, reposicionándolo en términos de calidad y responsabilidad social.
Desde SomHabitat, consideramos que este proceso no puede abordarse únicamente como una respuesta legal, sino como un cambio de enfoque en la gestión integral de los activos. Cabe destacar que los usuarios habituales con discapacidad o las personas mayores de 70 años tienen derecho a exigir la adecuación anticipada de los entornos, incluso antes del vencimiento de los plazos establecidos. De ahí la importancia de actuar con antelación para prevenir insatisfacción, sanciones o litigios por incumplimiento normativo.
Por eso, los gestores deben planificar cuanto antes las actuaciones necesarias, empezando por un diagnóstico técnico riguroso y definiendo mejoras realistas a corto y medio plazo. Los profesionales del Facility Management tienen un rol clave en esta transición hacia la visión transversal de la accesibilidad que exige el nuevo Código, integrándola en todas las fases de planificación, desde el mantenimiento hasta la contratación de servicios.
Aunque la aplicación de la norma es obligatoria, su enfoque permite convertir esta exigencia en una oportunidad estratégica para adecuar los espacios a los estándares actuales y mejorar la experiencia de los usuarios, evitando sanciones y reforzando el compromiso social de la organización.
El nuevo Código puede convertirse en una palanca de cambio para actualizar el parque edificado, incorporar criterios de sostenibilidad social y posicionar los inmuebles como entornos inclusivos y preparados para el futuro. Pero para hacerlo realidad, es necesario que los agentes implicados —desde las propiedades hasta los gestores— comprendan bien qué implica, y cuenten con asesoramiento especializado. El éxito para aportar una mejora real y tangible de estas actualizaciones, como hemos podido comprobar desde SomHabitat en múltiples intervenciones, reside en vincularlas a una visión estratégica del mantenimiento, más que a una mera adecuación puntual en accesibilidad.
Invitamos a todas las empresas gestoras de inmuebles a no ver el Código como una carga normativa, sino como una oportunidad de mejora e innovación, con impacto directo sobre la calidad de los espacios y la satisfacción de las personas que los utilizan. Garantizar la accesibilidad no es solo cumplir con la ley. Es construir entornos más justos, eficientes y preparados para el futuro.
Marta Bordas Eddy. Dra. Arquitecta. Socia directora en SOMHABITAT SCCL.