La transición energética en el sector inmobiliario se está convirtiendo, ante todo, en una cuestión de cumplimiento normativo. En la Unión Europea, el marco viene determinado, principalmente, por la estrategia general de la Unión Europea en materia de medioambiente, sostenibilidad y clima —impulsada por el Acuerdo de París sobre el Cambio Climático, el Pacto Verde Europeo, la estrategia “Oleada de Renovación”, el paquete legislativo “Objetivo 55” de la Comisión Europea o el Plan “REPowerEU, entre otros”— que ha situado a los edificios nuevos y existentes, en el centro de la descarbonización con el principal objetivo de conseguir un parque edificatorio de cero emisiones en 2050.
Esta estrategia general europea se articula en la Directiva (UE) 2023/1791 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de septiembre de 2023, relativa a la eficiencia energética; la Directiva (UE) 2023/2413 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 18 de octubre de 2023, relativa a la promoción de la energía procedente de fuentes de energía renovables; y la Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de abril de 2024, relativa a la eficiencia energética de los edificios —más conocida como la Directiva EPBD, por sus siglas en inglés, Energy Performance of Buildings Directive—.
En España, la estrategia general en materia de eficiencia energética de los edificios viene determinada, entre otros, por la Agenda Urbana Española; la Ley de Cambio Climático y Transición Energética; el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC); la Ley de Calidad de la Arquitectura o el Plan Estatal de Vivienda. Este marco estratégico se ha completado recientemente con (i) el Proyecto ARCE 2050 – Arquitectura Cero Emisiones; (ii) el Plan Nacional de Renovación de Edificios (PNRE); y (iii) el Proyecto de Real Decreto por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación, aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo (CTE).
Marco comunitario de la Directiva UE 2024/1275
La Directiva UE 2024/1275 tiene como principal objetivo acelerar y fomentar la mejora de la eficiencia energética de los edificios durante todo su ciclo de vida, reduciendo las emisiones de gases de efecto invernadero derivados de la construcción, explotación y mantenimiento de los edificios, con el foco en lograr la descarbonización y un parque edificatorio de cero emisiones en 2050.
Para lograr estos objetivos, consolida un marco dirigido, principalmente, a: (i) reducir el consumo energético de los edificios y su dependencia de los combustibles fósiles; (ii) fomentar la implantación de instalaciones de energía solar fotovoltaica y energía solar térmica, combinadas con el almacenamiento de energía; (iii) lograr la electrificación de los edificios; (iv) actualizar el sistema de certificados de ahorro energético; (v) fomentar la movilidad sostenible, mediante el uso de vehículos eléctricos y de bicicletas; (vi) fomentar la digitalización del sistema energético y del sector de la construcción; y (vii) fomentar la creación de empleo en el sector de la construcción y de la edificación.
En este sentido, la Directiva introduce un sistema de cumplimiento por hitos temporales y obligaciones diferenciadas. Para los edificios nuevos, la Directiva dispone que los Estados Miembros velarán por que sean edificios de cero emisiones conforme a un calendario predeterminado: (i) a partir del 1 de enero de 2028, para los edificios nuevos propiedad de organismos públicos y (ii) a partir del 1 de enero de 2030, para todos los edificios nuevos.
Asimismo, introduce el Potencial de Calentamiento Global (PCG) como nuevo indicador que cuantifica las emisiones del edificio durante todo su ciclo de vida, calculándose conforme a la Directiva y debiendo quedar reflejado en el certificado de eficiencia energética a partir del 1 de enero de 2028, para los edificios nuevos con una superficie superior a 1.000 m2 y a partir del 1 de enero de 2030, para todos los edificios nuevos.
En cuanto a los edificios existentes, la Directiva dispone que los Estados Miembros tomarán las medidas necesarias para garantizar los requisitos mínimos de eficiencia energética cuando se realicen en estos edificios: (i) renovaciones importantes, siempre que sean técnica, funcional y económicamente viables; y (ii) mejoras o sustituciones de elementos que formen parte de la envolvente del edificio y repercutan de manera significativa en la eficiencia energética del edificio.
Además, exige a los Estados Miembros la elaboración de un PNRE para garantizar la renovación de sus parques nacionales de edificios residenciales y no residenciales, tanto públicos como privados, con el objetivo de transformarlos en edificios descarbonizados, de cero emisiones. Para ello, la Directiva dispone que, a más tardar el 29 de mayo de 2026, cada Estado Miembro establecerá una trayectoria nacional para la renovación progresiva del parque inmobiliario residencial, en consonancia con la hoja de ruta nacional y los objetivos para 2030, 2040 y 2050, incluidos en el PNRE.
España, en cumplimiento de este marco general y lograr los objetivos marcados, (i) remitió a la Comisión Europea en diciembre de 2025 el PNRE, integrado en el Proyecto ARCE 2050 y (ii) ha iniciado la tramitación del Proyecto de Real Decreto por el que se modifica el CTE —habiendo concluido el trámite de audiencia e información pública el pasado 9 de diciembre de 2025— con el objeto de trasponer parcialmente la Directiva.
Marco nacional: Proyecto ARCE 2050, PNRE y modificación del CTE
El Proyecto ARCE 2050 es la iniciativa impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para liderar la descarbonización del parque inmobiliario español y acompañar la trasposición de la Directiva. Su objetivo principal es alcanzar la neutralidad climática en 2050 en el sector de la edificación, incorporando objetivos nacionales intermedios para 2030, 2035 y 2040 con un enfoque de transición energética justa, sostenible y centrada en las personas. El Proyecto ARCE 2050 se articula en dos líneas principales de actuación: (i) los edificios de nueva construcción, mediante la revisión del CTE y (ii) la renovación de edificios y barrios existentes, mediante la hoja de ruta establecida por el PNRE para la renovación del parque edificado, tanto terciario como residencial.
El PNRE incluye una visión general del parque edificado, de las barreras del mercado y de las capacidades del sector; una hoja de ruta con objetivos e indicadores para 2030, 2040 y 2050; una estimación de necesidades de inversión, fuentes de financiación y recursos administrativos para la ejecución de las medidas propuestas; y una serie compromisos que se materializan en las Normas Mínimas de Eficiencia Energética para el parque edificatorio terciario.
En particular, el PNRE propone 57 medidas agrupadas en 7 políticas que se concretan en más de 200 actuaciones. Estas siete políticas comprenden: (i) la rehabilitación energética de los edificios; (ii) la lucha contra la pobreza energética; (iii) la regeneración urbana y barrios sostenibles; (iv) el impulso a la energía renovable; (v) la gobernanza y financiación; (vi) la innovación, circularidad e industrialización; y (vii) acompañamiento, sensibilización y formación.
El Proyecto de Real Decreto por el que se modifica el CTE responde a la necesidad de trasposición parcial de la Directiva UE 2024/1275. Las principales modificaciones son:
- Nuevo Documento Básico de Sostenibilidad Ambiental (DB-HSA) que incorpora dos nuevas exigencias: el indicador del Potencial de Calentamiento Global (PCG), con la definición y metodología para el cálculo del ciclo de vida del edificio y la Movilidad sostenible, integrando las exigencias para la infraestructura de recarga de vehículos eléctricos y plazas de aparcamiento para bicicletas.
- Modificación del Documento Básico de Ahorro de Energía (DB-HE), que incluye la definición de edificio cero emisiones[1], y una nueva exigencia de generación mínima de energía solar.
- Revisión parcial del Documento Básico de Seguridad en caso de incendio (DB-SI), endureciendo las exigencias frente a la propagación exterior del fuego en las fechadas, así como incrementado las exigencias de seguridad en los aparcamientos y ampliando las exigencias de instalaciones de detección de incendios.
En cuanto a su aplicación, la Disposición Final Segunda prevé que la sección relativa al indicador del PCG del DB-HSA entrará en vigor: (i) el 1 de enero de 2028 para todos los edificios nuevos con una superficie útil superior a 1.000 m2 y para las ampliaciones de edificios existentes en las que la superficie útil de la parte ampliada sea superior a 1.000 m2 ; y (ii) el 1 de enero de 2030 para el resto de casos.
También se establecen normas transitorias obligatorias y voluntarias: (i) la Disposición Transitoria Primera del Proyecto de Real Decreto dispone que las modificaciones del CTE no serán de aplicación a las obras de nueva construcción e intervenciones en edificios existentes que, en ambos casos, tengan solicitada la licencia municipal de obras a la entrada en vigor del Real Decreto; y (ii) la Disposición Transitoria Segunda establece que serán de aplicación voluntaria a las obras de nueva construcción e intervenciones en edificios existentes para las que, en ambos casos, se solicite licencia municipal de obras dentro del plazo de 6 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto.
Principales implicaciones y oportunidades para el Facility Management
Pese a que este nuevo marco conllevará un incremento de costes y una mayor exigencia en plazos por la necesidad de cálculo, verificación y acreditación del cumplimiento de las determinaciones impuestas, se consolida en España un entorno más predecible, basado en hitos temporales, estándares técnicos y obligaciones graduales. En este contexto, la trazabilidad documental y el refuerzo de las obligaciones y responsabilidades no deben entenderse únicamente como un factor de carga, sino como un mecanismo para reducir incertidumbre, ordenar la toma de decisiones y anticipar riesgos de incumplimiento.
Desde la perspectiva del Facility Management, ello constituye una oportunidad clara de generación de valor: acompañar al cliente (propietarios, promotores, usuarios y demás agentes intervinientes en el proceso edificatorio) en la traducción operativa del marco regulatorio; estructurar matrices de obligaciones y calendarios de cumplimiento; definir cronogramas de actuación y alinear la contratación y la gestión de servicios con estos requisitos.
En definitiva, el Facility Management puede convertirse en un eje de gobernanza, optimizando la planificación de inversiones y evitando sobrecostes y retrasos, mediante una gestión anticipada, ordenada y verificable del cumplimiento normativo en materia de eficiencia energética de los edificios.
[1] “Aquel edificio con una eficiencia energética muy elevada, que requiere una cantidad nula o muy baja de energía, que genera cero emisiones de carbono procedentes de combustibles fósiles in situ y que genera una cantidad nula o muy baja de emisiones de gases de efecto invernadero operativas”.
Francisco Bengoetxea Arrieta. Socio del Departamento de Urbanismo e Inmobiliario. Ramón y Cajal Abogados.